来源：密探财经（ID：Spy Finance）

最近，迪拜又火了！据说，全球富豪涌入迪拜买房，有博彩老板一次豪购上百套别墅，近三年房价累计涨了149%！

【资料图】

“三十年河东，三十年河西”，以前的“光污染”，现在却叫“亮化工程”。有网友评论说，看看就好了，不必太较真。

反过来，过去那些“合合规”的重大项目，等风向变了，必然重新审视，若经不起推敲，就沦为“牺牲品”，比如素有“东方迪拜”的三亚凤凰岛。

5月上旬，“ZJW”官网曾发布《海南三亚凤凰岛二期拆除整改纪实上下篇》，加上年初央视播出专题片，揭开了三亚凤凰岛二期因违规上马而卷入漩涡的“政商资本联盟”，最终都付出了惨痛的代价。

去年6月，三亚市原“一把手”童道驰以受贿2.74亿元被判死缓，任上公然对抗整改。2021年10月，三亚市原“二把手”王勇以受贿9000多万元被判无期，任上为捞政绩，执意填海。

其中，王勇在专题片中曾坦言说，“发展是显绩，保护是潜绩，所以我还是力推把二期能够批下来”。

2021年7月至2022年3月，历时262天，三亚凤凰岛二期比预期提前9个多月基本完成拆除，实际拆除量高达614.1万立方米。中建筑港集团拆除耗资超5亿元。

目前，三亚凤凰岛只剩下一期，也就是以五个“贝壳”建筑群为显耀标志的整片区域。

外界除了感慨“基建狂魔”建得快拆得也快，被拆掉的数百万立方米填海工程，难道不也是疯狂往里砸的“真金白银”？

凤凰岛作为三亚最著名的填海项目，从选址看，老板眼光够“毒辣”，卡在三亚湾核心，三亚河入海口，开发公司就是“三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司”。

21年前，“鄂商”曾宪云拿700万元收购合资国企三亚众城国际客运旅业公司，将该填海项目命名为凤凰岛。

2006年10月，“浙商”柴慧京介入三亚凤凰岛，通过浙江国都控股闪电参股三亚众城国际，注册资本金随之飙到5亿元。

据21财经曾刊文，浙江国都参股后，柴慧京否定了凤凰岛以前设计方案，最终协商后派员考察迪拜正在建设的5个人工岛，一个更宏大的填海工程开始萌芽。

2007年，三亚众城国际更名为“三亚凤凰岛发展有限公司”，后来由浙江国都控股100%持股。

实际上，凤凰岛国际邮轮港2006年11月已通航，五栋度假公寓于2010年开盘，恰逢海南宣布打造“国际旅游岛”，据说凤凰岛房价一度飙到单价16万元。

在营销宣传上，三亚凤凰岛对外号称“东方迪拜”，加上彼时楼市持续火爆，三亚凤凰岛已不满足于一期开发，扩大填海造岛范围，也就有了二期项目。

“房地产企业指到哪儿，政府规划跟到哪儿，鼓了钱袋、毁了生态。”中央环保督察海南反馈曾如是说。

2014年初银根收紧，民营资本率先感受到金融寒冬，“央企巨头”中国交建斥资10亿元收购曾宪云掌控的三亚凤凰岛投资集团转让“三亚凤凰岛国际邮轮港发展公司”45%股权，并获得三亚钰晟投资持有10%股权的表决权。

彼时，“三亚凤凰岛国际邮轮港发展公司”净资产5934.8万元，评估值22.4亿元，增值率高达36.8倍。

中国交建实际控制“三亚凤凰岛国际邮轮港发展公司”55%股权，曾宪云掌控的三亚凤凰岛投资集团只剩下45%股权。

前述股权重组后的第二步，就是三亚凤凰岛国际邮轮港发展公司斥资30亿元收购浙江国都控股所持三亚凤凰岛发展公司100%股权，斥资约9.63亿元收购海南大洋基投所持三亚凤凰岛置业100%股权。

彼时，三亚凤凰岛发展公司评估时净资产5.372亿元，评估值29.9亿元，评估增值率4.56倍；三亚凤凰岛置业评估时净资产6890.7万元，评估值9.63亿元，增值率近13倍。

按中国交建的说法，一揽子收购后，三亚凤凰岛国际邮轮港发展公司成其并表子公司，三亚凤凰岛发展公司、三亚凤凰岛置业成后者全资子公司。这是实施“五商中交”发展战略的经营举措，将有利于公司培育新的经济增长点。

“通过股权收购，可实施对三亚凤凰岛一期资产整合和后续滚动开发，进而对三亚凤凰岛二期建设开发运营，在获取投资收益的同时，借助三亚凤凰岛目前已形成的品牌优势，继续扩大中国交建品牌的认知度和影响力。”

背靠“央企巨头”中国交建这棵大树，三亚凤凰岛曾对外高调放出“中交后期陆续投资预计200亿元滚动开发三亚凤凰岛后续项目”的重磅消息。

关于这一点，中国建交2015年财报披露说，三亚凤凰岛作为公司排名靠前的在建项目，合同金额260亿元。

天有不测风云。没过多久，一场史无前例的中央环保督察风暴，让三亚火热的旅游地产开发“戛然而止”。

2017年，三亚凤凰岛被中央环保督察曝光，以国际客运港和邮轮港名义开发房地产和酒店，致使三亚湾西部岸线遭严重侵蚀，珊瑚礁被破坏，次年初叫停整改。

不久，海南省提出坚决“去地产化”，三亚凤凰岛房价一落千丈，炒房客血本无归，就连民营投资商也着急上岸。

2019年9月，曾宪云的三亚凤凰岛投资集团100%股权及其他神秘股东的三亚钰晟投资100%股权捆绑转让，对外报价47.9亿元。

撞到枪口上，哪有那么容易全身而退？政策不明，谁敢接盘？最终，这笔股权捆绑出售不了了之，至今一直搁浅。

2014年起，三亚凤凰岛国际邮轮港发展公司被中国交建纳入新并表子公司，录得亏损-2.28亿元，凤凰岛二期填海工程总预算46.6亿元，2014年投入20.4亿元。

令人疑惑的是，2016年起，三亚凤凰岛国际邮轮港发展公司被中国交建移出并表子公司，变成了合营企业。

去年6月，中国交建披露参股公司三亚凤凰岛国际邮轮港发展公司被法院裁定受理债权人三亚发展控股申请破产重整。截至2021年底，其总资产50.4亿元，总负债高达186亿元，真成了“烫手山芋”。

截至2022年底，中国交建对三亚凤凰岛国际邮轮港发展公司应收款10.6亿元，长期应收款40.7亿元，计提坏账准备39.2亿元，均创新高。

想早点出逃的前述两大民资股东，至今仍被困其中，但中国交建持续向三亚凤凰岛国际邮轮港发展公司出借资金“输血”。

比如2022年出借资金8.95亿元，较上一年借款4.14亿元已翻倍，2020年3.16亿元、2019年4.35亿元、2018年6.84亿元（吸收存款2.42亿元）、2017年1.98亿元（吸收存款30.6亿元）。

“不差钱”的中国交建，心真够大的。另据悉，中国交建投资32亿打造海南自贸港首批重点项目——三亚中交国际自贸中心，总建面约21万方，正在售卖中，亟待资金回笼。